Eskişehir profesyonel apartman, bina ve site yönetimi süreçleri ile yasal mevzuatlar hakkında merak ettikleriniz.
Profesyonel bir apartman veya site yönetimi firması seçerken en kritik unsurlar; Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) konusundaki hukuki uzmanlık, mali süreçlerin şeffaflığı ve teknik servis ağının hızıdır. AR-ES Yönetim olarak, kurucu ortaklarımız arasında yer alan avukatımız sayesinde tüm hukuki ve yasal süreçleri eksiksiz yürütüyoruz. Ayrıca dijital apartman yönetim yazılımlarımızla binalarınızın gelir-gider tablolarını her an denetime açık ve şeffaf tutuyoruz.
Apsiyon, apartman ve site yönetim süreçlerini dijitalleştiren, kat malikleri ile sakinlerin aidat ödeme, borç takibi, duyuruları görme ve arıza bildirimi gibi işlemlerini kolaylaştıran bulut tabanlı bir yönetim yazılımıdır. AR-ES Yönetim olarak yönettirilen tüm binalarda sakinlerimize özel şifreler tanımlıyoruz. Sakinlerimiz, Bina Sakini Girişi sayfamız üzerinden Apsiyon altyapısına bağlanarak aidatlarını kredi kartı veya havale ile 7/24 güvenle ödeyebilirler.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 20. maddesi uyarınca, ortak gider ve aidat borçlarını zamanında ödemeyen kat maliklerine veya sakinlere, geciktirdikleri günler için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. AR-ES Yönetim, borçlu sakinlere öncelikle SMS ve e-posta yoluyla hatırlatmalar yapar. Ödeme yapılmaması durumunda, kurucu avukatımız aracılığıyla gecikme faizi ve icra takipleri de dahil olmak üzere tüm hukuki süreçleri kat malikleri kurulu adına hızlı ve yasalara uygun şekilde başlatırız.
KMK'nın 35. maddesine göre apartman yöneticisi; kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, ortak alanların korunması, bakımı, temizliği, asansörlerin güvenliği, aidatların düzenli toplanması ve yasal defterlerin tutulması ile yükümlüdür. AR-ES Yönetim, apartmanınızın yöneticiliğini üstlenerek kat maliklerini bu ağır yasal yükümlülüklerden ve komşuluk ilişkilerini zedeleyen alacak-verecek tartışmalarından kurtarır.
Binalarımızın temizliği profesyonel ekiplerimizce haftalık periyotlarla ortak alanlar, merdivenler, asansör kabini ve bina önü dahil olacak şekilde özenle yapılır. Teknik alanda ise; asansörlerin aylık zorunlu bakımlarının takibi, bina aydınlatma otomasyonlarının onarımı, yangın tüpü ve su deposu kontrolleri planlı olarak gerçekleştirilir. Eskişehir genelinde 7/24 hizmet veren acil teknik servis partnerlerimiz sayesinde sıhhi tesisat, elektrik ve çatı arızalarına en kısa sürede kalıcı müdahale sağlıyoruz.
Yıllık olağan toplantılar, yönetim planında aksi belirtilmedikçe takvim yılının ilk ayı (Ocak) içerisinde yapılır. Toplantı çağrıları, gündem maddeleri ve geçen dönemin mali raporları tüm sakinlere yasal süreler gözetilerek tebliğ edilir. AR-ES Yönetim, toplantı davetiyelerinin hazırlanması, karar defterinin KMK uyumlu yazılması, toplantı salonu organizasyonu ve oylama süreçlerinin hukuki denetimi dahil tüm aşamaları profesyonelce yönetir.
Yönetim planı, binanın yönetim tarzını, kullanma amacını, yönetici ve denetçilerin alacağı ücretler gibi hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. Yönetim planının değiştirilebilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 28. maddesi uyarınca tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oy çokluğu gereklidir. AR-ES Yönetim, binalarınızın yönetim planı revizyonlarında hukuki danışmanlık sağlayarak süreci yönetir.
Apartman görevlilerinin kıdem ve ihbar tazminatı, kat maliklerinin arsa payları oranında ortaklaşa karşılamakla yükümlü olduğu ortak giderlerdendir. Kat malikinin dairesini yeni satın almış olması, geçmiş dönem kıdem tazminatı sorumluluğunu tamamen ortadan kaldırmaz; yasalarda bu durumun farklı detayları bulunur. AR-ES Yönetim, apartman çalışanlarının tüm özlük haklarını, bordrolama ve tazminat hesaplamalarını yasal mevzuatlara uygun olarak şeffafça yönetir.
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, kapıcı dairesi, ortak sığınak, çatı veya otopark gibi ortak alanların kiraya verilebilmesi ya da kullanım amacının değiştirilebilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alması şarttır. Oy çokluğu ile alınan kiralama kararları yasal olarak geçersizdir. AR-ES Yönetim, ortak alanların hukuka uygun şekilde değerlendirilmesi ve gelir elde edilmesi süreçlerinde kat maliklerine rehberlik eder.
5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu gereğince, 2000 metrekare ve üzeri kapalı kullanım alanına sahip merkezi ısıtmalı binalarda ısı pay ölçer kullanımı zorunludur. Isı gider paylaşımında toplam faturanın %30'u ortak alanlar ve asgari sıcaklık (15°C) için arsa payı oranında tüm sakinlere paylaştırılır; kalan %70 ise bireysel tüketime göre dağıtılır. AR-ES Yönetim, ısı pay ölçer okuma ve gider paylaşımı hesaplamalarını hatasız bir şekilde sakinlerin faturalarına yansıtır.
Denetçi, kat malikleri kurulu tarafından kendi aralarından seçilen (yönetim planında aksine hüküm yoksa kat maliki olmak zorundadır) ve yöneticinin hesap ile işlemlerini kontrol eden kişidir. Denetçiler, yönetim planında belirtilen zamanlarda, eğer zaman belirtilmemişse her üç ayda bir yöneticinin hesaplarını incelemekle ve olağan kurul toplantısında sunulmak üzere yıllık denetim raporu hazırlamakla yükümlüdür.
Binaya asansör yapılması, mantolama (ısı yalıtımı) veya ortak giderlerin paylaştırılması gibi kararlar için sayı ve arsa payı salt çoğunluğu (oy çokluğu) yeterlidir. Ancak bina isminin değiştirilmesi, ortak alanların kiralanması, bağımsız bölümlerin niteliğinin değiştirilmesi (örn: dairenin iş yerine dönüştürülmesi) gibi kararlar için tüm kat maliklerinin oy birliği gerekmektedir.
